€375.000 Einheit. €0 Eigenkapital. €9.000 jährliche Erstattung.

Ausgangslage

"Arjun" (Name geändert) kam im September 2025 zu Moderna, nachdem er die Zahlen auf dem Deal Sheet eines Freundes gesehen hatte. Senior Asset Manager in der Münchner Niederlassung einer globalen Bank, seit neun Jahren in Deutschland, Blue Card, Niederlassungserlaubnis in Vorbereitung. Bruttohaushaltseinkommen €175.000. Einkommensteuerbelastung inkl. Soli: rund €52.000 pro Jahr.

Er hatte sechs Monate versucht, den Kauf selbst zu strukturieren. Zwei Banken lehnten wegen der Blue Card ab. Ein Makler bot ihm eine überteuerte, überrenovierte Einheit in Schwabing an, deren Zahlen nicht trugen. Er kam skeptisch zu uns.

Das erste Gespräch (15 Minuten)

Davide führte das Erstgespräch. Drei Fragen: Wie viel zahlen Sie ans Finanzamt, welcher Zeithorizont passt zu Ihnen und was bedeutet "gut" für Sie? Im Gespräch skizzierte er eine Zieleinheit (€350.000 bis €400.000, Münchner Speckgürtel oder Co-Living, voraussichtlich cashflow-neutral) und eine jährliche Zielerstattung (€7.000 bis €10.000). Unterlagen waren noch nicht nötig.

Nach dem Gespräch erhielt Arjun eine einseitige Zusammenfassung: was wir übernehmen, was er liefern muss und welche Kosten am Ende entstehen. Keine Verpflichtungserklärung. Zwei Tage später buchte er die Finanzierungsvorbereitung.

Wochen 1 bis 3: Finanzierungsvorprüfung

Maximilian brachte Arjuns Profil zu vier Banken aus unserem Netzwerk, die Blue-Card-Kunden in dieser Einkommensklasse finanzieren. Drei Banken meldeten sich innerhalb von elf Tagen mit Angeboten. Die besten Konditionen:

• 110% Finanzierung (Kaufpreis + Nebenkosten abgedeckt, kein Eigenkapital beim Abschluss)
• 3,45% Zinsbindung für 10 Jahre, 2% Tilgung
• Sondertilgung bis zu 5% pro Jahr, um Finanzamt-Erstattungen direkt in die Tilgung zu geben
• Kreditprüfung in 9 Werktagen abgeschlossen

Die Finanzierungsvorzusage lag vor. Zu diesem Zeitpunkt hatten wir noch keine Immobilie angesehen.

Wochen 4 bis 5: Suche und Prüfung

Davide brachte drei Einheiten aus unserer Off-Market-Pipeline ein. Zwei fielen in der Prüfung durch, weil die Mietannahmen den Vergleichsdaten im Viertel nicht standhielten. Die dritte Einheit, ein 38 m² Co-Living-Apartment in 81243 München mit fünfjährigem Betreibervertrag und Garantierte Miete, bestand die Prüfung.

Wochen 6 bis 7: Notar und Übergabe

Eine Vor-Ort-Begehung mit Arjun, die Mängelliste war nach drei Tagen geklärt. Der Notartermin dauerte 90 Minuten; Sophie übersetzte Absatz für Absatz. Die Schlüsselübergabe erfolgte am folgenden Dienstag.

Erkenntnisse

1. Die Blue Card ist kein Ausschlussgrund, sondern ein Bankenauswahl-Thema. Drei unserer 150+ Bankpartner spezialisieren sich auf Blue-Card-Kunden in seiner Einkommensklasse. Die zwei ablehnenden Banken hatten intern keine Expertise, es waren schlicht die falschen Türen.
2. Erstattungen wirken stärker, wenn sie reinvestiert werden. Arjuns jährliche Erstattung von €8.940 fließt in die Sondertilgung. Über 27 Jahre erhöht allein diese Entscheidung sein steuerfreies Nettovermögen voraussichtlich um €138.000.
3. Die Prüfung ist wichtiger als die Pipeline. Zwei der drei Einheiten bestanden unsere eigene Rechnung nicht. Der Gewinn lag darin, sie schnell abzulehnen.

Stand heute

Sechs Monate später ist die Einheit wie geplant cashflow-positiv, die erste Steuererklärung brachte €9.012 zurück und Arjun hat uns gebeten, für Q3 eine zweite Einheit in Augsburg zu suchen.